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東莞租廠房常識

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產業地產的春天來啦!廣東工業用地實現租售同權

來源: 時間:2018-09-19 14:35:25 次數:

據東莞廠房出租網了解,此前2018年8月24日,廣東省政府出臺《廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施》,被稱為“實體經濟十條”。其中規定,“允許制造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定單元進行分割,用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目”;“高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”。



2018年9月1日,廣東省國土資源廳出臺的《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》正式投入實施,有限期3年。在這份《意見》當中,工業用地使用年限被縮減至20年,并且率先嘗試工業用地的“租購同權”。


東莞廠房出租網了解,此前2018年8月24日,廣東省政府出臺《廣東省降低制造業企業成本支持實體經濟發展的若干政策措施》,被稱為“實體經濟十條”。其中規定,“允許制造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定單元進行分割,用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目”;“高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”。


明確租賃權益


此次《意見》中明確提出,“對于通過公開交易方式確定租賃使用的工業土地,土地使用者可憑與國土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建、土地登記等手續。在租賃期內,地上建筑物、構筑物及其附屬設施均可以轉租和抵押。”


換句話說,租賃產業地產的企業客戶同樣擁有租賃產權和物業處置權,這無疑是一項歷史性的重大改革,對于入園企業的融資和資產處置選擇方面以及園區服務運營體系的創新與完善有著莫大的意義。


《意見》還指出,“工業項目采取出讓或租賃方式供應土地的,原則上不超過20年;對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等,需經地級以上市人民政府認定后,以認定的出讓年期出讓,最高不超過50年。”


這兩個新用地政策有其深度邏輯。廣東省國土資源廳副廳長楊林安表示,我國企業的平均壽命只有3.7年,其中中小企業的平均壽命僅2.5年,集團企業的平均壽命僅7~8年,把工業用地的出讓年限設定為50年出讓給企業,既提高了企業的初始用地成本,推進企業“輕資產”運行,也降低了用地效率。


對于采取先租后讓方式使用土地的,設置“2+3+N”的土地出讓合同,明確約定2年基建租賃期,3年投產租賃期,N年的出讓年期,總年限原則上不得超過20年,每一個使用期內均需通過驗收評估后方可進入下一個使用期。


東莞廠房網了解,這是為了解決企業租賃工業用地的后顧之憂,降低企業用地初始成本,推進企業“輕資產”運行,切實提高土地利用效率。


續期時的土地價款,可參照原出讓(租賃)合同約定的價格,結合續期時土地所在區域工業用地基準地價等,綜合評估確定,但不得低于續期時所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準,符合省確定的優先發展產業且用地集約的,可按不低于所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準70%執行。


鼓勵集約用地


為了支持制造業企業打通產業鏈上下游,廣東省本次政策特別規定,“允許制造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定單元進行分割,用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目”,直接是打破了以往這種工業物業難以轉讓的問題,允許制造業企業根據企業自身的發展需要將其原已取得的工業物業分割轉讓給該企業的產業鏈上下游合作伙伴,形成一個產業生態集群的“森林”,也將催生另外一種的產業地產新模式。


同時,《意見》中還指出“在符合規劃、不改變用途的前提下,在工業用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間,提高容積率、建筑密度的,不再征收土地價款差額”政策,以此推動市場主體主動提高工業用地和倉儲用地容積率和建筑密度。


這是廣東省第一次將倉儲用地也納入盤活后不再征收土地價款差額的范疇內,未來倉儲用地的發展前途可期。


標準廠房分割銷售的開閘


本次新政提出“高標準廠房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓”,標準廠房的規模化銷售將變得有利可圖!同時,本次新政將“層”設定為分割的最小單元,即不允許按“套、間”進行分割,抬高炒作工業房地產的門檻,防止因廠房價格上漲損害廣東工業競爭力。


東莞廠房招租網有話說


但同時也要清醒認識到,原有的產業地產以售養租的商業模式也面臨著挑戰和調整,用于工業用地租賃的興起和“租購同權”的推廣,以及用地期限的大幅縮短,產業地產的進入門檻將大幅降低,但盈利難度則大大增加,一些全新的模式將會顛覆原有的格局,一場大洗牌、大變革在所難免。


就產業地產維度來看,盡管新政的一些規定中短期會帶來很多的震動和挑戰,但從長遠來看,也完全有利于珠三角產業地產行業的資源高效配置和可持續發展。




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